Em Foco

Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro

Revê o regime da propriedade horizontal, alterando o Código Civil, o Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro e o Código do Notariado. 

No respeitante à modificação do título, a falta de acordo para alteração do título constitutivo quanto a partes comuns passa a poder ser suprida judicialmente sempre que os votos representativos dos condóminos que nela não consintam sejam inferiores a 1/10 do capital investido e não sejam modificadas as condições de uso, o valor relativo ou o fim a que as suas frações se destinam. 

Em relação aos encargos de conservação e fruição, a disposição que permite que as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum fiquem a cargo dos condóminos em parte iguais ou em proporção à respetiva fruição passa a poder ser aprovada por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ao invés da maioria representativa de dois terços anteriormente prevista. 

Ainda neste âmbito, é eliminada a referência aos lanços de escadas, passando a dispor-se apenas que as despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem. 

Determina-se que, caso o estado de conservação das partes comuns cujo uso exclusivo esteja afeto a um dos condóminos afete o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afeto esse uso exclusivo apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável. 

As reparações necessárias e urgentes passam a ser definidas como aquelas necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas. 

A reunião da assembleia de condóminos passa a poder realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano, se essa possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria da assembleia de condóminos.

No que toca à convocatória para essa mesma assembleia, esta passa a poder ser efetuada por correio eletrónico para os condóminos que manifestem essa vontade em assembleia de condóminos realizada anteriormente, devendo essa manifestação de vontade ficar lavrada em ata com a indicação do respetivo endereço de correio eletrónico. Neste caso, o condómino deve enviar, pelo mesmo meio, recibo de receção do respetivo e-mail convocatório.

No caso de não comparecer o número de condóminos suficientes, existe uma flexibilização, ao determinar-se que, se estiverem reunidas as condições para garantir a presença, no próprio dia, de condóminos que representem um quarto do valor total do prédio, a convocatória pode ser feita para trinta minutos depois, no mesmo local.

As deliberações passam a poder ser comunicadas por correio eletrónico nos termos previstos para a convocatória.

São acrescentadas as seguintes às funções dos administradores:

  • Verificar a existência do fundo comum de reserva;
  • Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
  • Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 (quinze) dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
  • Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
  • Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
  • Emitir, no prazo máximo de 10 (dez) dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo mesmo, nomeadamente para efeitos de alienação da fração;
  • Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação. 

Sempre que estiver em causa deliberação da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador passa a estar obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências para a execução das mesmas, desde que o regulamento de condomínio ou a assembleia de condóminos não disponha de forma diferente.

Passa a dispor-se que o incumprimento das funções por parte do administrador responsabiliza civilmente a assembleia de condóminos pela omissão sem prejuízo de eventual responsabilidade criminal.

O artigo respeitante à representação do condomínio em juízo sofre uma completa alteração, passando a dispor que o condomínio é sempre representado em juízo pelo seu administrador, devendo demandar e ser demandado em nome daquele, sendo que o administrador age em juízo no exercício das funções que lhe competem, como representante da universalidade dos condóminos ou quando expressamente mandatado pela assembleia de condóminos e a apresentação pelo administrador de queixas-crime relacionadas com as partes comuns não carece de autorização da assembleia de condóminos.

É aditado o artigo 1424.º-A ao Código Civil, relativo à responsabilidade por encargos do condomínio.

O Regime da Propriedade Horizontal sofre também alterações.

A ata da assembleia de condóminos passa a conter um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.

Determina-se que a eficácia das deliberações depende da aprovação da respetiva ata, independentemente da mesma se encontrar assinada pelos condóminos.

A assinatura e a subscrição da ata podem ser efetuadas por assinatura eletrónica qualificada ou por assinatura manuscrita, aposta sobre o documento original ou sobre documento digitalizado que contenha outras assinaturas.

Vale como subscrição a declaração do condómino, enviada por correio eletrónico, para o endereço da administração do condomínio, em como concorda com o conteúdo da ata que lhe tenha sido remetida pela mesma via, declaração esta que deve ser junta, como anexo, ao original da ata.

Compete à administração do condomínio a escolha por um ou por vários dos meios previstos, bem como a definição da ordem de recolha das assinaturas ou de recolha das declarações por via eletrónica, a fim de assegurar a aposição das assinaturas num único documento.

Os condóminos passam a ter o dever de informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração.

Estabelece-se que a alienação das frações deve ser objeto de comunicação ao administrador do condomínio pelo condómino alienante, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 (quinze) dias a contar da mesma, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário e que a falta desta comunicação responsabiliza o condómino alienante pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.

No caso de, por deliberação da assembleia, o fundo comum de reserva ser utilizado para fim diverso do indicado no n.º 1 do artigo 4.º, os condóminos devem assegurar o pagamento, no prazo máximo de 12 (doze) meses a contar da deliberação, da quotização extraordinária necessária à reposição do montante utilizado, aplicando-se o disposto no artigo 6.º no caso de não cumprimento dessa obrigação.

A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações. Cumpridos estes requisitos, a ata constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.

Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.

O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas. Esta ação deve ser instaurada no prazo de 90 (noventa) dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.

É aditado ao diploma o artigo 1.º-A, relativo à assembleia de condóminos por meios de comunicação à distância.

O último diploma alterado é o Código do Notariado, em que se determina que os instrumentos pelos quais se partilhem ou transmitam direitos sobre prédios, ou se contraiam encargos sobre eles, não podem ser lavrados sem que se faça referência à declaração prevista no n.º 2 do artigo 1424.º-A do Código Civil, sem prejuízo do disposto no n.º 3 do mesmo artigo.

A alteração ao artigo 1437.º do Código Civil é imediatamente aplicável aos processos judiciais em que seja discutida a regularidade da representação do condomínio, devendo ser encetados os procedimentos necessários para que esta seja assegurada pelo respetivo administrador.

A presente lei entra em vigor 90 (noventa) dias após a sua publicação, com exceção da alteração ao artigo 1437.º do Código Civil, que entra em vigor no dia seguinte ao da publicação.

A leitura deste resumo não dispensa a consulta e leitura do diploma legal em causa no Diário da República.

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